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Kleinanleger sollen besser über die Kosten offener Immobilienfonds informiert werden. Schon seit dem 3. Januar 2018 müssen Anbieter von Offenen Immobilienfonds daher die Gesamtkosten für ihre Produkte transparenter ausweisen. Das verlangt die EU-Finanzmarktrichtlinie MiFID II. Die Verordnung enthält eine umfangreiche Auflistung der von Immobilienfonds bei Veröffentlichungen zusätzlich zu berücksichtigenden Kosten. Der Anleger kann daher das Management der verschiedenen Kosten in einem Immobilienfonds besser beurteilen.
Des Weiteren regelte die in Kraft getretene PRIIPs-Verordnung, dass Kleinanleger die für sie notwendigen Informationen für jeden Fonds durch einheitliche Informationsblätter (KID/WAI) erhalten.
Hinsichtlich des Zeitpunkts der Veröffentlichung sieht die PRIIPs-Regelung eine Übergangsphase bis Ende 2021 vor. Manche Fondsgesellschaften haben die Regelungen bereits umgesetzt, andere nicht. Die Grafik zeigt den Status Quo der ausgewiesenen Kosten.
Quellen: DIVA, KIIDS
Was sind die Unterschiede zwischen den beiden Kostenarten? Ein Fonds weist in DIVA zwei Kostenarten auf: das „Verwaltungsentgelt ex-ante“ (roter Balken) und die „Laufenden Kosten ex post“ (blauer Balken).
Das „Verwaltungsentgelt ex-ante“ entspricht den „Laufende Kosten“, die die Fondsgesellschaften in ihren KID/WAIs ausweisen.
Die „Laufenden Kosten ex-post“ beziehen zusätzlich immobilienbezogene Kosten mit ein. Jeder Fonds hat sie. Doch handhaben die Fondsgesellschaften die Frage welche Kosten sie aktuell ausweisen unterschiedlich.
Die immobilienbezogenen Kosten konkretisiert der grundbesitz europa RC der DWS wie folgt:
- die Gebühren bei An- und Verkäufen von Immobilien,
- die Transaktionskosten,
- die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten, Instandhaltungskosten,
- Steuern,
- Erbbauzinsen,
- Fremdkapitalkosten für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften.
Der blaue Balken des Fonds (Kosten i.H.v. 3,54%) beinhaltet also neben den fondsbezogenen Kosten die immobilienbezogenen Kosten, allerdings mit Ausnahme der Transaktionskosten, die sich auf 0,33% belaufen. Andere Fondsgesellschaften folgen diesem Beispiel an hoher Transparenz im Moment noch nicht.
Die neuen Kostenausweise ermöglichen dem Anleger zwar eine bessere Beurteilung des Kostenmanagements, zeigen aber hier und heute ein Dilemma. Eigentlich sollten die neuen Regelungen der Transparenz der Information für die Kleinanleger dienen. Tatsächlich führen Sie aber zu mehr Fragen als Antworten.
Rolf Krahe ist seit Jahrzehnten an den Kapitalmärkten aktiv. Die Themen des Diplom-Ökonom sind der Aufbau von Wertpapierportfolios und die Kommunikation von Kapitalmarktentwicklungen. Er unterstützt die Berater auch bei der Ersteinrichtung des Investment-Shops mit Modellportfolios und Private Investing Varianten, Fonds und ETFs. Rolf Krahe steht bei allen Themen mit Rat und Tat zur Seite.
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